Depuis plus d’un an, le marché immobilier à Paris et en Île-de-France traverse une phase de profond bouleversement. Si la baisse des prix est désormais bien installée, elle ne suffit pas à résoudre les problèmes plus globaux de logement qui touchent la région. Tour d’horizon d’un marché à la croisée des chemins.
Des prix en baisse, mais toujours élevés
En 2024, Paris a vu ses prix de l’immobilier chuter de manière significative, avec une baisse d’environ 6 à 8 % sur un an, selon les sources. Le mètre carré repasse sous la barre symbolique des 10 000 € dans de nombreux arrondissements, une première depuis plusieurs années.
En Île-de-France, la tendance est similaire, avec des baisses notables dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne ou encore les Yvelines. Cette correction est liée à plusieurs facteurs :
La remontée des taux d’intérêt, qui a réduit la capacité d’emprunt des ménages.
Le durcissement des conditions d’octroi de crédit.
Une offre importante dans certaines zones périurbaines, avec des biens qui peinent à trouver preneur.
Mais malgré cette baisse, les prix restent largement inaccessibles pour de nombreux ménages, surtout dans Paris intra-muros où la pression reste forte sur les biens bien situés.
Une tension extrême sur le marché locatif
Pendant que les prix de vente baissent, le marché locatif, lui, explose. La demande locative à Paris n’a jamais été aussi forte, en particulier sur les petits logements et les biens meublés.
Les raisons ?
De nombreux acheteurs potentiels ont renoncé à acheter et se rabattent sur la location.
La réduction de l’offre liée aux nouvelles normes énergétiques (DPE), qui pousse certains propriétaires à retirer leurs biens non conformes du marché.
Le durcissement des règles encadrant la location courte durée (type Airbnb), qui revient sur le marché classique, mais pas toujours dans des conditions attractives.
Conséquence : les loyers augmentent malgré l’encadrement, et certains dossiers locataires se retrouvent en concurrence avec des dizaines de candidatures pour un même bien. Une situation qui alimente le mal-logement et la précarité.
Une crise structurelle du logement
Au-delà des prix et des loyers, c’est tout le modèle du logement en Île-de-France qui est remis en question. Les chiffres de la construction sont en chute libre, avec des permis de construire en forte baisse. La production de logements sociaux ne suit pas. Et les investisseurs institutionnels se retirent progressivement du marché, découragés par des règles fiscales mouvantes et des contraintes de plus en plus lourdes.
À cela s’ajoute un vieillissement du parc immobilier, mal adapté aux normes écologiques, et des défis majeurs autour de la rénovation énergétique, notamment avec les interdictions progressives de louer les passoires thermiques (classe G puis F).
Une opportunité pour réinventer le modèle
Face à ces constats, de nouvelles solutions émergent. Le viager, la nue-propriété, la location intergénérationnelle, ou encore la rénovation énergétique accompagnée sont autant de pistes pour répondre à la crise.
C’est dans ce contexte que des acteurs comme VIARESP proposent une vision nouvelle du viager, centrée sur la sécurité des vendeurs et l’engagement des acquéreurs dans une logique responsable et pérenne. Des modèles innovants qui méritent d’être mis en avant, dans un marché qui cherche à se réinventer.